Mischgebiet „In den Kirchzeilen“
Informationen zum Mischgebiet „In den Kirchzeilen“
Nach wie vor gibt es doch reichlich Informationsbedarf hinsichtlich des Antrages der Ortsgemeinde Dorsheim das Gebiet „In den Kirchzeilen“ als Mischgebiet in die Fortschreibung des Flächennutzungsplanes der Verbandsgemeinde Langenlonsheim aufzunehmen.
Es handelt sich hierbei um ca. 2 ha zwischen der bereits bestehenden Bebauung der Straße „In den Kirchzeilen“ und dem Wirtschaftsweg am Anwesen Josef Mayer.
Historie – Was bisher geschah:
Die Ortsgemeinde hat im Jahr 2008 den Antrag bei der Verbandsgemeinde Langenlonsheim auf Aufnahme des Gebietes „In den Kirchzeilen“ als Mischgebiet in den Flächennutzungsplan gestellt.
Der Verbandsgemeinderat hat hierüber ausführlich diskutiert und dann die Aufnahme des Gebietes mehrheitlich beschlossen.
Seitens der Kreisverwaltung wurde dies jedoch abgelehnt. Die Verbandsgemeinde hat hier Rechtsmittel eingelegt und die Entscheidung der Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord abgewartet. Deren Ablehnung war jedoch so widersprüchlich, dass sich der Verbandsgemeinderat entschied, beim Verwaltungsgericht in Koblenz zu klagen.
Dort wurde die Klage abgewiesen, aber nicht aus sachlichen Gründen, sondern aus formalen Gründen. Das Verwaltungsgericht Koblenz konnte den Beschluss des Verbandsgemeinderates aus dem damaligen Sitzungsprotokoll nicht nachvollziehen. Die Protokollführung reichte ihm nicht aus.
Der Verbandsgemeinderat konnte diese Tatsache nicht mehr ändern und ging nicht zum OVG, stellte aber der Ortsgemeinde Dorsheim anheim, erneut einen Antrag zu stellen.
Diesen Beschluss fasst der Ortsgemeinderat im Dezember 2013 erneut.
Daher erfolgte im Dezember 2013 ein erneuter Antrag der Ortsgemeinde Dorsheim an die Verbandsgemeinde Langenlonsheim das besagte Gebiet als Mischgebiet in die Erweiterung des Flächennutzungsplanes aufzunehmen. Dies nahm viel Zeit in Anspruch.
Erst der Hinweis der Kreisverwaltung, dass das der Bebauungsplan zum Mischgebiet parallel zur Fortschreibung des Flächennutzungsplanes erstellt werden kann wurde durch einen am 16.10.2018 gefassten Aufstellungsbeschluss bekräftigt.
Im April 2019 erfolgte dann die Vorstellung und Information zum Planentwurf für das Baugebiet „In den Kirchzeilen“ durch das Architekturbüro Becker, Stromberg
Im September erfolgte dann die Aufstellung des Bebauungsplanes „Kirchzeilen“
mit der Zustimmung zum Planentwurf, sowie die Beschlussfassung über die Durchführung der vorgezogenen Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der Träger öffentlicher Belange
Im Oktober 2019 wurde dann die Vergabe von Planungsleistungen für das Mischgebiet „Kirchzeilen“ beschlossen.
Nach einigen Diskussionen war sich der Gemeinderat im Klaren, dass es Sinn macht, die Fläche zu erwerben, um „Herr des Verfahrens“ zu werden.
Am 18.1.2022 wurde dann der Grundstückskauf im Gemeinderat beschlossen.
In mehreren Schritten erfolgten dann verschiedene Gutachterbeauftragungen sowie die Straßen- und Abwasserplanungsvergabe.
Nun zu den aktuellen Gegebenheiten
Aktuelle Unterlagen ( Stand Mai 2024)
Im Folgenden haben wir für Sie aktuelle Informationen rund um das geplante Mischgebiet „In den Kirchzeilen“ zusammengestellt.
Am 7. Mai 2024 hat der Gemeinderat von Dorsheim für das Mischgebiet „In den Kirchzeilen“ die nachstehenden Beschlüsse und Festsetzungen gefasst.
Wenn Sie Grundstücksinteresse oder noch offene Fragen haben und sich intensiver mit dem aktuellen Planungsstand auseinandersetzen möchten, können Sie gerne einen Blick in die Unterlagen werfen und sich an die Ortsgemeinde Dorsheim, Ortsbürgermeisterin Marlene Hölz, Tel. 06721-994678 oder per Mail gemeindedorsheim@web.de wenden.
Unterscheidung der Teilgebiete MI.1.1 und MI 1.2:
Warum ein Mischgebiet
Der Ortsgemeinderat hat sich für ein Mischgebiet entschieden, weil hier Wohnen und nicht störendes Gewerbe angesiedelt werden kann. Dieses Mischgebiet schließt sich an ein bereits bestehendes Mischgebiet an. Hier ist eine günstige Anbindung an die Kreisstraße möglich und verhindert den zusätzlichen Verkehr in den Spielstraßen.
Dorsheim ist aufgrund der Autobahnanbindung gerade für Berufspendler und Gewerbetreibende interessant. Zudem zieht das geplante Konzept „Wohnen und Arbeiten unter einem Dach“ ebenfalls Interessenten an.
Dabei spielt der Mehrwert durch den Verkauf der Grundstücke für die Gemeinde nur eine untergeordnete Rolle. Ziel soll es sein die Gemeinde weiterzuentwickeln, jungen Familien hier die Möglichkeit zu geben, in unserer Gemeinde zu wohnen; aufstrebenden und lokalen Unternehmen sich (ggf. mit Familie) niederzulassen.
Wir gehen davon aus, dass hier der eine oder andere Arbeitsplatz entstehen wird und sich Gewerbe ansiedelt, das unsere Standortattraktivität verbessert und das Dienstleistungsangebot der Ortsgemeinde erweitert. Hier könnten sich Architekten, Therapeuten, Friseur, Bäckerladen oder Web-Designer und Versicherungsagentur niederlassen. Also nicht störendes Gewerbe oder Freiberufler. Mit der Errichtung eines Mischgebietes würde auch der dörfliche Charakter erhalten bleiben. Ein Zugewinn also für die ganze Gemeinde.
Bisher entstandene Kosten:
Die im Doppelhaushalt abgebildeten Zahlen in Einnahmen und Ausgaben sind reine Planzahlen. Die tatsächlichen Ausgaben belaufen sich derzeit auf rd. 47.000 Euro. Diese wurden für gesetzlich verpflichtende Gutachten, u.a. Lärm-, Boden- und Artenschutzgutachten sowie die Planung genutzt.
So kann es sein, dass Ausgaben zwar geplant sind, aber nicht kassenwirksam werden. Von den im Haushaltsplan 2023 angesetzten Kosten von 374.800 Euro sind 357.579,58 Euro noch verfügbar.
Aufstellung der noch ausstehenden Kosten und potenziellen Einnahmen:
Im Doppelhaushaltsplan 2023/24 wurden folgende geplante Kosten abgebildet:
1.Planungs- und Erschließungskosten
Für Erschließung und weitere Planungen sind 1.160.000 Euro eingestellt.
2. Grundstückserwerb
Am 18.1.2022 hat sich die Ortsgemeinde entschlossen, das Grundstück zu erwerben, um damit auch „Herr des Verfahrens“ zu werden. Der Kaufpreis wird in zwei Raten gezahlt.
3. Verkauf der Grundstücke durch die Ortsgemeinde
Den geplanten Gesamtausgaben von 1.843.000 Euro stehen geplante Einnahmen von 2.140.000 Euro gegenüber.
Mit den geplanten Einnahmen von 2.140.000 Euro abzüglich der geplanten Kosten, kann mit einem Gewinn für unsere Gemeinde von circa 280.000 Euro gerechnet werden. Außerdem werden mittel- bis langfristig Einnahmen durch Einkommens-, Gewerbe- und Grundsteuer generiert.
Hier handelt es sich um Planzahlen. Den tatsächlichen Grundstückskaufpreis können wir erst ermitteln, wenn alle Kosten vorliegen und der Kaufpreis solide kalkuliert werden kann. Wir werden hier wie in allen Belangen sorgfältig vorgehen.
4.Wer trägt die Kosten?
Alle anfallenden Kosten wie auch Erschließung werden in den Kaufpreis eingerechnet und sind vom Bauherren/der Bauherrin zu tragen.
Daher fallen auch keine wiederkehrenden Straßenausbaubeiträge an!
4. Finanzielle Risiken
Die Erschließung und Planung eines Baugebietes gehen mit Investitionen einher. In unserem Falle besteht ein finanzielles Risiko, wenn der Verkauf der Grundstücke ausbleibt. Dies wird als gering eingeschätzt. Baugrundstücke sind begehrt und Wohnraum wird gesucht. In den letzten Jahren und insbesondere mit fortschreitender Planung des Mischgebiets erreichen uns regelmäßig Anfragen und die Gemeinde pflegt seit 2021 eine Interessentenliste mit inzwischen 99 Anfragen (Stand Mai 2024).
Häufig gestellte Fragen:
Muss ich durch die Einführung der wiederkehrender Straßenausbaubeiträge in Rheinland-Pfalz die Straßenerschließung anteilig bezahlen?
Nein, für die erstmalige Erschließung einer Straße in einem Neubaugebiet werden keine wiederkehrenden Ausbaubeiträge erhoben. Die Kosten für die Erschließung werden von den zukünftigen Bauherrinnen und Bauherren getragen und sind in die Kalkulation des Kaufpreises mit einzubeziehen. Ebenso wie alle anderen angefallenen Kosten.
Werden wir in Dorsheim von den anstehenden Baumaßnahmen negativ beeinträchtigt sein?
Nein, das Mischgebiet kann durch seine Lage entgegen anderen potenziellen Bauflächen in Dorsheim besonders einfach erschlossen werden. Durch die Bebauungspflicht (wird im Kaufvertrag verankert) wird einer langen Bauphase und Dauerbelastung der Anwohner und Anwohnerinnen durch Lärm und Verschmutzung entgegengewirkt. Die Erschließung erfolgt über ein Teilstück des Wirtschaftsweges zur Kreisstraße. Dadurch ist nicht mit Straßensperrungen, Straßenbelastungen bzw. Schäden zu rechnen. Ebenso ist ein erhöhtes und/oder gefährliches Verkehrsaufkommen, insbesondere innerorts und in den Spiel- und verkehrsberuhigten Straßen durch Baufahrzeuge nicht zu erwarten.
Unverhältnismäßige Auflagen? – Maßnahmen zum Lärmschutz:
Nein, zwar ist der Lärmschutz aufgrund der Nähe zur Autobahn A61 wichtig. Ortsansässige profitieren zwar von der Nähe der Autobahn, natürlich gehen damit auch Lärmbeeinträchtigungen einher. Dass diese bei der Planung des Mischgebietes in besonderem Maße berücksichtigt wurden, ist selbstverständlich. Im Zuge der Planung wurden Wege gefunden, die erforderlichen Maßnahmen zum Lärmschutz im Baugebiet selbst zu integrieren. Die Auflagen unterscheiden sich für die beiden Teilgebiete. So sind beispielsweise die Auflagen für Gewerbetreibende (MI 1.1) strenger, um die Wohngebiete (MI 1.2) vor Lärm zu schützen.
Damit werden weder ein Lärmschutzwall- noch –mauer erforderlich.
Im Bebauungsplan sind neben Auflagen, auch diverse Möglichkeiten eingearbeitet, die auf die heutigen Bedürfnisse und Herausforderungen bei Neubauten zugeschnitten sind und zukunftssicheres Bauen mit moderner Bauweise und Nutzung regenerativer Energien möglich.
Stimmt es, dass zunächst die Grundstücke für Gewerbeeinheiten (MI 1.1) verkauft und bebaut werden müssen?
Ja, es müssen 75% der in MI 1.1 vorgesehenen Gewerbeeinheiten bebaut werden, bevor die Bebauung im Wohngebiet MI 1.2. erfolgen kann. Dies sind ca. 7 der 9 Gewerbeeinheiten.
Der Grund hierfür liegt im Lärmschutz: Die außen liegenden Gewerbeeinheiten schützen die innenliegenden Wohneinheiten vor Lärm. Die Gemeinde als zukünftiger Grundstückseigentümer und somit Verkäufer wird durch eine Bebauungspflicht im Kaufvertrag Immobilienspekulationen und einer langen Bauphase entgegenwirken.
Wird es genügend Stell- und Parkplätze geben?
Ja, die Anzahl an Stellplätzen ist durch die Landesbauordnung geregelt. Diese Vorgabe gilt selbstverständlich auch für das Mischgebiet „In den Kirchzeilen“. Zudem wurden bei der Straßenplanung die Bedürfnisse eines Mischgebiets berücksichtigt, u.a. durch eine Straßenbreite von 6,50 m. Hinsichtlich der Parkplätze, die im Straßenraum eingezeichnet werden, wird sich die Gemeinde im Zuge der weiteren Planung noch intensiv beschäftigen. Stellplätze im Rahmen von Besuchern, müssen die Gewebebetriebe in dem Bauantrag nachweisen.
Ist zusätzlich ein reines Gewerbegebiet bspw. entlang der Autobahn in Dorsheim geplant?
Nein.
Wenn Sie weitere Fragen haben, steht Ihnen Ortsbürgermeisterin Marlene Hölz unter der vorgenannten Telefonnummer ebenfalls gerne zur Verfügung.
Wir verweisen hier auch auf die Sprechstunden der Gemeindeverwaltung: jeden Dienstag, von 18.00 Uhr – 19.00 Uhr im Bürgerhaus „An den Linden“, Weinbergstr. 21.